賃貸の部屋やオフィスを退去するとき、「この傷はいくらかかるのだろう」と気が重くなる方は多いのではないでしょうか。オーナー様や管理会社様にとっても、退去のたびに補修の範囲を決めるのは、手間のかかる仕事です。
この記事では、文京区春日で補修と原状回復工事を行う私たちが、工事やキズ補修を頼む前に知っておきたいことを、借主様と、オーナー様・管理会社様の両方の立場からお伝えします。費用の金額は、物件や傷の状態で大きく変わるため、ここでは書きません。
「原状回復」は、借りた当時にそっくり戻すことではありません
原状回復と聞くと、入居した日と同じ状態に戻さなければいけない、と思われがちです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、そう考えていません。
ガイドラインは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としています。そのうえで、原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない、と明記しています。
つまり、借主様の負担になるのは、故意・過失や、通常の使い方を超える傷みです。日常の暮らしで自然にできる汚れや、年月による劣化の修繕費は、賃料に含まれるという考え方です。
負担の範囲について、文京区の案内では、面積の単位で考えるのが基本で、壁紙の傷なら壁一面の負担が認められることもある、とされています。経過年数による価値の減少も考慮されます。
ただし、ガイドラインは、話し合いの際に参考にする目安です。賃貸借契約書に特約がある場合は、その内容も確認が必要です。
借主様が、退去前に確認しておくこと
- 賃貸借契約書：原状回復や清掃について、特約がないかを確認します。ハウスクリーニング費用を借主様の負担とする特約については、文京区消費生活センターの案内で、「必要性と合理性があること」「借主様が内容を認識していること」「借主様が負担することに同意していること」の3つが求められる、とされています。
- 入居時の記録：入居したときの写真やチェック表があれば、退去時の話し合いに役立ちます。
- 傷の写真：傷ごとに、寄った写真と、全体の写真を撮っておきます。
- 退去の立会い：貸主様側と一緒に傷を確認し、写真を撮っておくことが、文京区の案内でも勧められています。
- 連絡先：補修や工事の前に、管理会社様またはオーナー様へ連絡します。入居中につけてしまった傷も、早めに相談するほうが、話が進めやすくなります。
退去の立会いの前に、見ておきたい箇所
次のような箇所を、先に見ておくと安心です。気になる傷は、写真で残しておきます。
- 床：キズ、へこみ、色抜け、水ぬれのあと
- 壁・天井：クロスの汚れ、破れ、穴
- ドア・建具：穴、へこみ、欠け、開け閉めの具合
- 水まわり：浴槽、洗面ボウル、キッチンの欠けやひび
- サッシ・玄関ドア：凹み、キズ
「自分で直す」「業者に頼む」の前に、承認を
賃貸のお部屋は、所有者が借主様とは別です。キズを補修する場合も、先に管理会社様またはオーナー様の承認が必要です。承認を得ずに工事をすると、あとで話がこじれることがあります。
マンションの共用部分（廊下やエントランスなど）も同じです。所有者が依頼する方とは別ですので、管理会社様やオーナー様の承認を得てからご依頼ください。
また、管理会社様が指定する業者がいる場合は、その指示が先です。契約書で、工事の範囲や業者が決まっている場合もあります。
オフィス・店舗の場合
ガイドラインが想定しているのは、民間の賃貸住宅です。オフィスや店舗は事情が異なり、賃貸借契約書の内容が中心になります。原状回復の範囲、戻す状態、工事を行う業者の指定の有無は、契約書や貸主様のご指示で決まります。
先に契約書を確認し、不明な点は管理会社様にご確認ください。工事の期限がある場合は、早めに写真でご相談ください。
オーナー様・管理会社様へ。退去のたびに考えたいこと
退去後の工事では、「どこまで直すか」「交換か補修か」の判断が、費用と工期を大きく左右します。次の点を意識すると、判断がしやすくなります。
- 見積書は、項目と範囲を確認します：クロスは何面か、床はどの範囲か、クリーニングは含むのか。項目ごとに見ると、比べやすくなります。
- 借主様の負担と、貸主様の負担を分けて整理します：ガイドラインと契約書をもとに整理しておくと、借主様との話し合いが進めやすくなります。
- 補修という選択肢を持ちます：交換や張り替えと比べて、コストも工期も抑えられることが多い方法です。次の入居者の募集時期に合わせたいときにも、選択肢が広がります。
- 複数のお部屋は、まとめて相談します：退去のたびに出る補修は、写真をまとめて送っていただくと、お見積りがスムーズです。立会いの前に写真で補修の見込みを知っておくと、立会いでの話も進めやすくなります。
直して、長く使うという考え方
傷んだ部分だけを直せば、廃材や工事の手間を減らせます。交換ばかりが答えではありません。私たちは、直せるものは直す。直せないものは、交換をおすすめする。その立場で、ご相談をお受けしています。
補修と交換、どちらが向いているか
補修が向くのは、傷みが部分的な場合です。たとえば、次のような傷です。
- フローリングの傷、へこみ、色抜け
- ドアや収納扉の穴、欠け、へこみ
- 浴槽のキズや色あせ
- アルミサッシや玄関ドアの凹み
交換や張り替えが向くのは、全体に傷んでいる場合や、素材そのものが補修に向かない場合です。下地や構造まで傷んでいるときも、交換が向きます。
どちらが向くかは、写真を見れば、おおよその見込みをお伝えできます。直せない場合は、直せないと正直にお伝えします。
症状ごとの詳しい解説は、次の記事もご覧ください。
- フローリングは張り替えと補修どっち？交換前に知ってほしいこと
- ドアに穴が開いたら？交換せず直す室内ドアの穴修理
- 浴槽の傷・ひび割れは交換せず直せる？再生塗装という選択
- 壁に穴が開いたときの対処法｜石膏ボードの補修
写真の撮り方
お見積りには、写真が3種類あると確実です。キズに寄った写真、少し引いた写真、部屋や対象物の全体の写真です。写真と一緒に、傷の場所（部屋名）、素材や商品名、ご希望の時期をお知らせください。詳しくは、「現地調査は不要。写真を送るだけの無料見積りの流れ」をご覧ください。
文京区で頼むとき
私たちの本社は、文京区春日2-5-2です。春日、後楽、小石川、白山、本郷、湯島、千駄木、根津など、文京区内のご相談を承っています。東京23区を最優先の対応エリアとしており、関東全域のご相談も、案件ごとに確認します。詳しくは「対応エリア」をご覧ください。
よくあるご質問
小さなキズでも、相談してよいですか。
はい。小さなキズでも、写真をお送りください。補修が必要かどうかも、写真を見てお伝えします。
自分で直してから、退去してもよいですか。
先に、管理会社様またはオーナー様へご相談ください。承認が必要な場合があります。自分で直した跡が、かえって目立つこともあります。
立会いのあとでも、相談できますか。
はい。立会いで指摘された箇所の写真をお送りいただければ、補修で対応できるかをお伝えします。
まとめ
- 原状回復は、借りた当時にそっくり戻すことではありません。
- 賃貸は、工事の前に、管理会社様またはオーナー様の承認を得ます。
- 傷みが部分的なら、交換の前に、補修という選択肢があります。
- 迷ったときは、まず写真を撮ってみてください。補修で足りるか、交換が向くかを、写真を見てお伝えします。
参考にした公的な情報
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月）
- 文京区「賃貸マンション退去時の注意点」（区民部経済課消費生活センター・最終更新2021年11月8日）